Как снять или сдать квартиру правильно и безопасно?

Как снять или сдать квартиру правильно и безопасно?


Вы решили снять квартиру и уже нашли подходящий вариант. Чтобы максимально себя обезопасить, лучше заключить договор. Если вы собственник квартиры и хотите ее сдавать, то договор вам тоже точно не помешает.

В этом материале мы расскажем, какие документы нужно проверить, какой договор лучше заключать, что в нем прописать и как его расторгнуть.

Итак, для начала нужно запросить и проверить следующие документы:

  • паспорт лица, с которым заключаете договор, чтобы убедиться, имеете ли вы дело с собственником квартиры;
  • выписку из ЕГРН/ЕГРП, свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года), чтобы узнать, кому принадлежит эта квартира и не находится ли она в залоге. Квартиру, находящуюся в залоге, можно сдавать в аренду только с согласия залогодержателя. А если у квартиры несколько собственников, то нужно заключать договор со всеми, либо с их письменного разрешения.
  • нотариальную доверенность от собственника с правом сдачи квартиры – в том случае, когда вы заключаете договор не с владельцем;
  • договор найма/аренды;
  • согласие собственника, если у вас договор субаренды. При этом срок сдачи квартиры в договоре субаренды не может превышать срок договора аренды.
Лучше всего со всех документов снять копии и хранить их у себя на весь срок аренды.
После проверки документов нужно заключить договор.

Какой же договор заключать и в чем разница между договором найма и договором аренды?

Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, - нанимателем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение/пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды, либо иной договор (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором (ст. 606 ГК РФ). Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника.
Иногда владельцы квартир предлагают заключить договор безвозмездного пользования (договор ссуды) (гл. 36 ГК). По этому договору квартиросъемщик живет бесплатно. Если же собственник предлагает вам такой договор, но собирается брать плату, то скорее всего он хочет уйти от уплаты налогов.

Что прописать в договоре?

  • полные паспортные данные сторон
  • сведения об имуществе (адрес, площадь, кадастровый номер)
  • срок, на который заключается договор
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

  • плату за жилое помещение, порядок и сроки ее внесения, возможности пересмотра
Важно установить, входят ли в плату за жилье коммунальные услуги, содержание имущества, телефон, интернет.

  • сведения о постоянно проживающих в квартире лицах
Других жильцов, за исключением несовершеннолетних детей, можно поселить только с согласия собственника.

  • порядок внесения/возврата залога, если он предусмотрен
  • обязанность производить текущий/капитальный ремонт
По договору найма жилого помещения текущим ремонтом занимается наниматель, а капитальным – наймодатель (ст. 681 ГК). По договору аренды обязанность проведения капитального и текущего ремонта, а также поддержания имущества в исправном состоянии лежит на арендодателе. А если заключен договор ссуды, все эти расходы несет ссудополучатель, то есть тот, кто будет жить в квартире (ст. 695 ГК).

  • условия расторжения договора
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в нескольких случаях:

- если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев, при том, что договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- если наниматель разрушил или испортил имущество;
- если использовал жилое помещение не по назначению либо систематически нарушал права и интересы соседей (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
В договоре можно прописать отдельные случаи расторжения договора. Например, если соседи три раза пожалуются на жильцов, если жильцы курят или портят имущество в квартире. Расторжение договора всегда влечет выселение жильца.
Договор заключается в двух экземплярах – для нанимателя и для собственника квартиры. Каждая из сторон ставит свою подпись в присутствии другой стороны.

Что еще предусмотреть?

При передаче жилья за наличную плату, лучше составить расписку о получении денежных средств. Также составить акт приема-передачи помещения, в котором зафиксировать все недостатки и неисправности, показания счетчиков на момент сдачи. Не помешает сделать опись ценной мебели, а также определить, каким образом собственник может проверять состояние квартиры.

Можно ли увеличивать арендную плату?

Увеличить арендную плату можно только по соглашению сторон, либо если данный пункт прописан в договоре. В остальных случаях наниматель может обратиться в суд. Но мы не рекомендуем прекращать платить за квартиру, поскольку договором часто предусмотрена неустойка.

Когда и куда нужно сообщать о заключении договора аренды/найма?

Если заключен договор аренды (найма) и его срок действия больше года, договор подлежит госрегистрации в Росреестре. Заявление о регистрации нужно подать не позднее, чем через один месяц со дня заключения договора. Собственник, сдавший квартиру в аренду, обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы дохода (письмо Минфина от 2 октября 2014 г. № 03-04-05/49525, п. 1 ст. 223 НК, ст. 228 НК).

Надеемся, этот материал будет полезным вам и снизит риски. При возникновении дополнительных вопросов и сложностей мы всегда готовы помочь вам в их решении!


Необходимо ваше согласие
Отправляя запрос, я даю свое согласие на обработку персональных данных на условиях, указанных в форме Согласия и Политике обработки персональных данных
ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ
И НАШ МЕНЕДЖЕР СВЯЖЕТСЯ С ВАМИ В ТЕЧЕНИЕ ОДНОЙ МИНУТЫ

ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ
И НАШ МЕНЕДЖЕР СВЯЖЕТСЯ С ВАМИ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ

Необходимо ваше согласие
Отправляя запрос, я даю свое согласие на обработку персональных данных на условиях, указанных в форме Согласия и Политике обработки персональных данных

ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ
И НАШ МЕНЕДЖЕР СВЯЖЕТСЯ С ВАМИ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ

Необходимо ваше согласие
Отправляя запрос, я даю свое согласие на обработку персональных данных на условиях, указанных в форме Согласия и Политике обработки персональных данных